A Cushman & Wakefield Portugal tem o orgulho de apresentar o seu primeiro estudo inteiramente dedicado ao mercado de promoção residencial na Grande Lisboa e no Grande Porto, uma análise aprofundada num momento particularmente exigente para o setor habitacional em Portugal.
Este estudo surge num contexto em que o país enfrenta, há vários anos, um problema estrutural de oferta de habitação, complexo, persistente e multifacetado, que exige uma compreensão rigorosa das dinâmicas de mercado e dos fatores que condicionam a promoção de nova oferta.
Uma leitura integrada do mercado
Ao longo deste estudo, analisamos a evolução dos principais mercados municipais da Grande Lisboa e do Grande Porto na última década, procurando responder a questões-chave sobre onde se construiu mais e porquê, que territórios concentraram maior volume de licenciamento e de que forma as dinâmicas demográficas têm influenciado, e continuarão a influenciar, a promoção residencial.
A análise inclui ainda a evolução dos preços de venda e de arrendamento, permitindo identificar padrões territoriais distintos, bem como os fatores que explicam trajetórias de crescimento ou de estagnação nos diferentes mercados.
Novos modelos e o papel das políticas públicas
O estudo aborda igualmente o potencial impacto do Build‑to‑Rent (BTR), e analisa as principais medidas governamentais recentemente aprovadas (mas ainda não promulgadas) com o objetivo de estimular a oferta habitacional.
Mercados resilientes, desafios estruturais
As conclusões evidenciam que, nos últimos dez anos, o mercado residencial tem sido dominado pela transação de habitação usada, refletindo a escassez persistente de nova oferta.
Lisboa e Porto consolidaram-se como mercados fortes, com procura sólida que sustenta preços elevados e mantém a viabilidade da nova promoção, ainda que com tipologias mais pequenas. Em contraste, nos mercados periféricos a procura jovem é mais limitada, já que a necessidade de habitação cresce, mas a capacidade de compra é condicionada pelos rendimentos, pelos preços e pela oferta disponível.
A reduzida promoção de nova habitação, especialmente de projetos com escala, antecipa um agravamento destas dinâmicas nos próximos anos, com impacto direto no acesso à habitação, tanto no mercado de compra como no de arrendamento.
Neste contexto, torna-se essencial explorar novos modelos de promoção que permitam ganhar escala, reduzir prazos e controlar custos de construção.
No mercado de arrendamento, a viabilização do Build‑to‑Rent depende, em larga medida, do reconhecimento de que se trata de um produto distinto da habitação para venda, justificando um enquadramento fiscal, regulatório e urbanístico próprio.
Adicionalmente, o estudo identifica oportunidades relevantes em algumas áreas suburbanas, onde o envelhecimento da população poderá contribuir para a libertação de fogos existentes, permitindo reforçar a oferta sem depender exclusivamente de nova promoção.
