Český hotelový trh navazuje na výjimečně silný rok 2025, kdy došlo k výraznému růstu transakcí i investičního zájmu. Podle výsledků hotelového týmu realitně poradenské společnosti Cushman & Wakefield bylo v České republice prodáno 16 hotelů, což představuje 2 989 pokojů, v celkovém objemu 764 milionů eur. Podle dostupných informací, je tento výsledek nejvyšší v historii.
Nejvyšší aktivita byla v Praze, kde rok 2025 přinesl hotelovému trhu mimořádně silnou investiční dynamiku, a to jak z hlediska počtu transakcí, tak jejich objemu. Praha zaznamenala 13 prodaných hotelů, což znamená meziroční nárůst o 152 %. Objem realizovaných transakcí dosáhl 742 milionů eur, což představuje nárůst o 870 % oproti předchozímu roku. Průměrná cena za pokoj přesáhla 255 000 eur za pokoj, 62 % více než v roce 2024, což bylo způsobeno prodeji prémiových hotelů jako je Four Seasons Prague a Hilton Prague, u kterých prodejní cena na pokoj byla výrazně nad tímto průměrem. Tato kombinace růstu počtu transakcí a cen potvrzuje, že se Praha řadí mezi nejdynamičtěji se rozvíjející hotelové investiční trhy v regionu.
Zároveň platí, že hotely s mezinárodni nebo domácí značkou tvoří pouze 34 % kapacity města a segment luxusních hotelů nabízí jen 3,5 % pokojů na trhu, což dál otevírá prostor pro rozvoj kvalitních a mezinárodně konkurenceschopných produktů.
K dalšímu rozvoji pražského trhu přispívá také skutečnost, že se mění její vnímání mezi návštěvníky a investory. Praha sice historicky nepatřila mezi přední luxusní destinace, nicméně vstup a návrat mezinárodních značek v nejvyšším segmentu, včetně hotelů Andaz Prague, W Prague a Fairmont Golden Prague, postupně posilují její pozici v prémiové kategorii. Tento posun je podporován zvýšeným důrazem na kvalitu nabídky, marketingovou strategií cílenou na sofistikovanou klientelu i probíhající revitalizací klíčových veřejných prostor v centru města, například rozsáhlou obnovou Václavského náměstí. To se pak projevuje ve vyšších cenách za ubytování a celkové lepší výkonnosti hotelu, což láka jak domácí, tak i zahraniční investory.
Tabulka 1: Vybrané transakce v Praze za rok 2025
Zdroj: Cushman & Wakefield
Rostoucí výkonnost hotelů
Podle statistik společnosti STR průměrný příjem na pokoj v českých hotelech narostl o 9,7 %, což je téměř pětkrát více než průměrný růst v Evropě (2,1 %). Hlavním tahounem růstu byly ceny, které se navýšily o 7,2 %.
Podobná situace byla v Praze, kde ceny narostly o 6 % na 123 eur a obsazenost se vyšplhala o 2,2 % na téměř 77 %. U segmentu luxusních hotelů došlo k mírnějšímu růstu cen o 0,7 %, na 228 eur, a to navzdory výraznému nárůstu nabídky o 18 %. Obsazenost se přitom udržela na 71 %. Tento vývoj potvrzuje, že nové luxusní hotely jsou schopny přilákat solventní klientelu na lokální trh.
Celkový růst cen a obsazenosti v Praze se pozitivně projevil do ziskovosti hotelů v roce 2025. Podle dat společnosti HotStats, se průměrný hrubý zisk na pokoj v pražských hotelech navýšil vůči roku 2024 o 5,2 %. Toto je velmi pozitivní výsledek ukazující, že hotely dokážou odolávat rostoucím nákladům, kde obzvláště silný tlak je u nákladů na personál.
Evropský kontext: silný návrat investorů
Evropský hotelový investiční trh se v roce 2025 výrazně oživil, když objem transakcí narostl o 23 % a přesáhl 27 mld. eur, což představuje nejsilnější výsledek od předpandemického roku 2019 a potvrzuje návrat atraktivity hotelových nemovitostí pro investory. Tyto transakce zahrnují více než 1 050 hotelů a 133 400 pokojů.
Aktivitu podpořilo zlepšení provozní výkonnosti hotelů napříč většinou evropských trhů, příznivější podmínky a posun investorů směrem k logistickým a hotelovým nemovitostem („sheds and beds“). Vedle tradičně nejaktivnějších trhů, jako jsou Velká Británie, Španělsko a Francie, souhrnně se jedná o 49 % objemu, zaznamenaly nadprůměrný růst také země střední a východní Evropy, včetně České republiky, která patřila k nejrychleji rostoucím trhům z hlediska meziroční dynamiky (+425 %). Největší relativní růsty zaznamenaly dále Dánsko (+660 %) a Irsko (+116 %). Tento evropský kontext vytváří pozitivní rámec pro vývoj českého hotelového trhu i v letošním roce.
Hotel Investor Compass 2026: CEE v hledáčku investorů
Podle výsledků studie společnosti Cushman & Wakefield Hotel Investor Compass 2026, která sleduje zájem investorů o hotely na evropském trhu, je minimálně polovina dotázaných investorů připravena aktivně investovat do hotelů ve střední a východní Evropě. To platí zvláště pro investory, kteří hledají příležitosti pro výraznější nárůst hodnoty koupených nemovitostí – u těchto investorů je zájem až pětinásobně vyšší.
Ze studie rovněž vyplývá, že Praha se dostala mezi top 15 nejatraktivnějších evropských měst z hlediska investičního zájmu, nad Vídní, Curychem a Budapeští. Mezi hlavní důvody patří jednak rostoucí likvidita, očekávaní růstu ročních výnosů a potenciál výraznějšího zhodnocení majetku. V neposlední řadě k rostoucí atraktivitě přispívá také výše zmíněné pozitivní vnímání pražského hotelového trhu mezi investory, nižší riziko výrazného nárůstu nabídky, výkyvů výkonnosti a celková ekonomická a politická stabilita trhu.
Nicolas Horky, vedoucí týmu hotelových transakcí v CEE a SEE, Cushman & Wakefield: „Trh vstupuje do roku 2026 s výrazným optimismem. Likvidita se zvyšuje, investoři mají k dispozici více kapitálu a zároveň sledujeme postupné zlepšování podmínek financování. V České republice vidíme zejména rostoucí sílu domácích investorů, což posiluje aktivitu na trhu i jeho dlouhodobou perspektivu. To vše se projevuje v pokračující investiční aktivitě, s řadou probíhajících transakcí s celkovou hodnotou blížící se k půl miliardě eur.“
Bořivoj Vokřínek, partner ve strategickém poradenství a vedoucí výzkumu v oddělení hotelových nemovitostí za region EMEA: „Pražské hotely mají silný potenciál dalšího růstu. Především ceny ubytování jsou stále přibližně o 19 % pod evropským průměrem a zhruba o 30 % nižší než třeba v Lisabonu či Dublinu. Hotely v Praze již dosahují obsazenosti přes 80 % po dobu šesti měsíců v roce, a nastal tak čas zvyšovat ceny a přidat se k vedoucím trhům západní Evropy, což si Praha zaslouží. To je nezbytné proto, aby hotely mohly adekvátně investovat do lidí, kvality služeb, technologií a udržitelnosti.
Výhled 2026: zachování růstu a další zrychlení trhu
Pozitivní ekonomické naladění, zlepšující se provozní výsledky hotelů a pokračující přesun investorů k nemovitostním segmentům zaměřeným na logistiku a ubytování budou podle evropského týmu Cushman & Wakefield klíčovými faktory růstu i v roce 2026. Očekává se další zvýšení objemu transakcí a rozšíření okruhu aktivních investorů. Zároveň bude pokračovat silný zájem o střední Evropu a Prahu, který podporuje rostoucí poptávka, limitované riziko nárůstu nabídky, nízká saturace vybraných segmentů, zlepšující se likvidita a dlouhodobý potenciál růstu.
Dopad současné krize na Blízkém východě
Současná krize na Blízkém východě bude nepochybně mít dopad na návštěvnost Prahy z tohoto regionu, stejně jako z dálkových trhů, které jsou na něj navázány prostřednictvím přestupních letišť v dotčených oblastech. Přestože klientela z Blízkého východu představuje pro pražské hotely rychle rostoucí segment a pro některé hotely může být významná, celkově se na přenocováních v placených ubytovacích zařízeních v Praze podílí pouze přibližně 3 % hostů. První dostupná data navíc naznačují, že evropské trhy včetně Prahy mohou naopak těžit z části poptávky, která se z bezpečnostních důvodů odklání od zasažených regionů a přesouvá se blíže k domovským trhům cestujících.
