쿠시먼앤드웨이크필드 코리아, 알던동네 다른동네 시즌4 오피스 리뉴얼편 발표…준공 10년 이상 자산 78%, 향후 5년 내 절반이 20년차 진입
쿠시먼앤드웨이크필드 코리아(Cushman & Wakefield Korea)가 서울 오피스 시장의 노후화와 자산 경쟁력 격차를 분석한 '알던동네 다른동네' 시즌4 오피스 리뉴얼편을 발표했다. 이번 보고서는 쿠시먼앤드웨이크필드가 독점 보유한 카드 빅데이터와 소셜 빅데이터, 부동산 데이터를 결합해 서울 3대 업무권역(CBD·GBD·YBD)의 오피스 리뉴얼 트렌드와 그 효과를 정량적으로 짚었다.
보고서에 따르면 서울 오피스의 핵심 권역인 CBD는 약 134만 평의 오피스 재고 중 준공 후 10년 이상 지난 자산 비중이 78%에 달하며, 향후 5년 내에는 전체의 55%가 준공 20년 이상 자산으로 진입할 전망이다. 신축 공급이 늘고 임차 수요의 기준이 높아지는 가운데, 노후 자산이라도 리뉴얼을 통해 경쟁력을 확보한 곳과 그렇지 못한 곳 간의 격차는 더욱 벌어질 것으로 분석됐다.
실제로 최근 리뉴얼을 단행한 오피스들의 성과는 뚜렷했다. 그랑서울은 '스타필드 애비뉴' 리뉴얼과 입주사 전용 라운지 도입 이후 온라인 언급량이 리뉴얼 전 대비 322% 증가했으며, 광화문 D타워는 리테일 중심 공간 기획과 F&B MD 개편을 통해 광화문 오피스빌딩 중 리테일 매출 상위 20개 브랜드의 약 30%를 점유하며 대표 상권으로 자리잡았다. KT 광화문 West 역시 개방형 파사드와 대형 미디어 파사드를 앞세워 랜드마크 오피스로 재탄생한 사례로 꼽혔다.
쿠시먼앤드웨이크필드 코리아는 오피스 경쟁력이 이제 '수익 창출 시설(Revenue Generator)'을 넘어 '자산가치 창출 시설(Value Generator)'로 진화하고 있다고 진단했다. 물리적 경쟁력(Hardware), 콘텐츠 경쟁력(Software), 운영 경쟁력(Operation)을 종합적으로 개선해야 자산가치 극대화가 가능하다는 설명이다.
쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 윤화섭 상무는 "서울 오피스 시장은 신축 공급 과잉 시대에 진입하고 있지만, 구축 자산이라도 전략적인 리뉴얼을 통해 충분히 경쟁력을 갖출 수 있다는 것이 이번 분석의 핵심"이라며 "쿠시먼앤드웨이크필드는 카드·소셜·부동산 데이터를 결합한 독보적인 분석력을 바탕으로 자산별 맞춤형 리뉴얼 전략을 제시하고 있으며, 이를 통해 임대료는 권역 평균 대비 8~12% 상승, 공실률은 3%에서 0.5%까지 개선되는 성과를 확인하고 있다"고 말했다.
쿠시먼앤드웨이크필드 코리아는 오피스 자산 경쟁력 진단 서비스를 통해 브랜딩 전략, MD 및 상권 컨설팅, 임대 자문, 프로젝트 관리, 자산관리에 이르는 원스톱 통합 자문을 제공하고 있다. '알던동네 다른동네' 시리즈는 2023년 첫 발간 이후 매년 발전해온 쿠시먼앤드웨이크필드 리테일의 대표 인사이트 리포트로, 이번 시즌4에서는 오피스 아케이드 영역까지 분석 범위를 확장했다.
쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 컨설팅그룹은 2023년 MD 기획 및 상환경 디자인 통합 컨설팅에 착수하며, 63빌딩이 오랜 기간 쌓아온 '초비일상·초광역 랜드마크'로서의 자산가치를 어떻게 계승·강화할 것인가라는 질문에서 출발했다. 여기에 퐁피두센터 입점이 확정되면서, 기존 타겟을 MZ세대, 그중에서도 소비력과 방문 빈도가 높은 M세대 중심으로 재설정하는 작업이 이어졌다.
핵심은 MD 기획과 공간 디자인을 별도로 발주하지 않고 하나의 전략 프레임 안에서 통합 설계했다는 점이다. 시설을 기능에 따라 Welcome·ESC·Rest·Gate 4개 존으로 구분하고, 기존 컨텐츠(전망대·63뷔페·풍피두센터)와 신규 컨텐츠 간 연계 시나리오를 설계해 방문객이 하나의 콘텐츠만 소비하고 떠나지 않도록 동선을 짰다.
전망대 리뉴얼은 이번 컨설팅의 대표적인 구현 사례로 꼽힌다. 컨설팅 단계에서 국내외 전망대 트렌드를 Road to Observatory, Differentiated Experience, Digital Support, Interactive Experience, View Maximization, Rooftop 등 6가지 축으로 분석했으며, 특히 당시 “훌륭한 자원이나 활용하지 못하고 있다”고 진단했던 루프탑 공간에 대해서는 통신·전기실 이설 가능 여부와 계단실 증축 방안까지 검토해 개방을 제안했다. 이 공간은 실제로 지난 6월 4일, 약 16년 만에 '63 스카이피크닉' 루프탑으로 시민에게 개방됐다.
Retail 구성에서도 같은 기획 논리가 이어졌다. 컨설팅 당시 면적 유연성, 가격 접근성, 타겟 부합성, 컨셉 연계성 등 6개 기준으로 28개 세부업종을 평가해 Design Item, Fragrance, Living Interior 등 5개 상위 카테고리를 도출했으며, 실제 개관한 저층부 구성에도 이러한 카테고리 체계가 반영됐다.
상대적으로 낮은 층고라는 사업지 고유의 물리적 제약에 대해서도, 다운라이트 대신 벽·바닥면을 밝히는 건축화 조명을 제안해 심리적 개방감을 확보하는 방향을 제시했으며, Gold·Grid·Reflection을 키워드로 한 상환경 디자인 방향성 역시 실제 마감재와 조명 계획에 반영됐다.
쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 컨설팅 그룹 채상윤 상무는 “컨설팅 초기 단계에서 가장 중요하게 봤던 것은 63빌딩이 가진 '초광역 랜드마크'로서의 자산가치를 어떻게 되살릴 것 인가였습니다. MD 구성과 공간 디자인을 따로 접근하면 각 요소가 겉돌 수밖에 없기 때문에, 처음부터 하나의 전략 안에서 통합적으로 설계하는 방식을 택했습니다. 오랜 기간 닫혀 있던 루프탑이 실제로 열리는 등, 컨설팅 단계의 제안이 현장에서 하나씩 구현되고 있다는 점이 뜻깊습니다.” 라고 말했다.
63빌딩은 이번 리뉴얼을 통해 금융 중심의 업무 공간에서 문화·예술·미식이 공존하는 복합문화공간으로 확장됐으며, 여의도 권역에 새로운 방문 목적을 제시하는 랜드마크로 자리매김할 것으로 기대된다.
쿠시먼앤드웨이크필드 코리아는 이미 약 2년 전 국내 정유 3사 (GS칼텍스·HD현대오일뱅크·SK에너지)의 주유소 매각 자문 실적을 모두 확보하며 이 분야에서 독보적인 입지를 구축한 바 있다. 이번 신목동역 인근 자산 2곳의 매각 자문을 성공적으로 마무리하며, 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아는 주유소 매각 자문 시장에서의 확고한 지위를 다시 한번 입증했다.
이번에 매각이 완료된 자산은 서울 양천구 목동 121-4 소재 GS칼텍스 건지주유소와 목동 123 소재 HD현대오일뱅크 직영 양천현대셀프주유소다. 두 자산은 한강변에 인접한 우수한 입지로, 개별 주유소 운영뿐만 아니라 중장기 개발 전환 가능성 측면에서도 시장의 높은 관심을 받아온 곳이다. (참고로 양천현대셀프주유소는 낙동로 주유소와 패키지 딜로 거래되었으며 두 건 모두 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 기업솔루션(Corporate Solutions)팀에서 직접 매각 자문을 담당했다.)
쿠시먼앤드웨이크필드 코리아는 이번 거래에서 GS칼텍스가 보유한 주유소와, 코람코라이프인프라리츠가 보유한 HD현대오일뱅크 주유소의 매각 자문을 각각 수행했다. 서로 다른 정유사 브랜드의 주유소를 동일한 자문사가 매각한 이번 사례에서, 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 기업솔루션(Corporate Solution)팀은 동일 권역 내 두 자산의 입지와 투자 수요를 종합적으로 파악하여 각 거래의 독립성과 비밀유지를 전제로 효과적인 마케팅과 협상을 이끌어냈다.
쿠시먼앤드웨이크필드 코리아는 앞서 SK리츠운용이 보유했던 SK에너지 주유소 매각까지 성공적으로 완료하며 국내 정유 3사 주유소 매각 자문 실적을 모두 갖춘 유일한 부동산 자문사로 자리매김했으며, 이후에도 주유소 매각 자문 분야의 전문성을 꾸준히 강화해오고 있다. 주유소 자산은 토양환경 조사, 임대차 및 명도, 인허가, 기존 시설 철거, 도로점용 등 검토해야 할 특수 요소가 많아 일반 상업용 부동산과 달리 정교한 자산 분석과 사전 리스크 관리가 핵심 변수로 작용한다. 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 기업솔루션팀은 이러한 특수성을 반영해 거래 초기 단계부터 선제적으로 리스크를 점검하는 정교한 자문 프로세스를 적용해왔다.
최근 주유소는 단순한 운영형 부동산을 넘어 주거·상업·물류시설 등 다양한 용도로의 전환 가능성을 지닌 개발형 자산으로 적극 활용되는 추세다. 이에 대응해 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 기업솔루션팀은 주유소 매입·매각 자문을 비롯해 사업성 검토, 개발 콘셉트 수립, 투자자 및 개발사업자 발굴, 감정평가·법률·건축 분야 전문가 연계와 거래 종결에 이르는 통합 서비스를 제공하고 있다.
쿠시먼앤드웨이크필드 코리아는 공인중개사, 건축사, 감정평가사, 변호사 등 분야별 전문가가 참여하는 원스톱 자문 체계를 바탕으로 서비스를 고도화하고 있다. 이를 통해 주유소 부지 매입 및 개발사업을 검토하는 기업과 개발사업자에게 자산 발굴 단계부터 인허가 검토, 개발 전략 수립, 최종 거래 종결까지 밀착형 종합 자문을 제공할 방침이다.
