Sau một thập kỷ tăng trưởng nhanh chóng, thị trường văn phòng Hà Nội đang bước vào một giai đoạn phát triển mới. Theo báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam, tương lai của thị trường đang dần chuyển sang tập trung vào chất lượng, dịch chuyển ra khỏi trung tâm và hướng đến khách thuê.
Trong mười năm qua, tổng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội đã tăng khoảng 160%, đạt xấp xỉ 1,74 triệu m² vào năm 2025. Nguồn cung hạng A dẫn dắt đà tăng trưởng này, tăng nhanh hơn hạng B và mang đến cho khách thuê nhiều lựa chọn chất lượng cao hơn ở phân khúc cao cấp của thị trường. Đồng thời, Hà Nội vẫn là một trong những thành phố có quy mô nguồn cung văn phòng hạng A nhỏ nhất khu vực châu Á - Thái Bình Dương, dù mức giá thuê lại thuộc nhóm cao nhất khu vực.
Điều này cho thấy thị trường vẫn tương đối hạn chế về nguồn cung cao cấp nếu so với mặt bằng khu vực, nhưng vẫn tiếp tục thu hút nhu cầu từ các khách thuê đang tìm kiếm không gian làm việc chất lượng cao hơn, hiệu quả hơn và sẵn sàng cho tương lai.
Nguồn: Bộ phận Nghiên cứu thị trường của Cushman & Wakefield
“Thị trường văn phòng Hà Nội không còn được định nghĩa đơn thuần bởi sự mở rộng về quy mô, mà bởi sự thay đổi rõ rệt trong những yếu tố mà khách thuê coi trọng,” ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Bộ phận Cho thuê, Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định. “Khách thuê ngày càng chọn lọc hơn, ưu tiên chất lượng, hiệu quả vận hành, chiến lược vị trí và các tiêu chuẩn ESG. Điều này đang làm thay đổi các quyết định thuê trên toàn thị trường.”
Một xu hướng cấu trúc quan trọng là nguồn cung văn phòng đang dịch chuyển ra ngoài trung tâm. Trong khi Hoàn Kiếm vẫn là khu CBD truyền thống của Hà Nội, nguồn cung văn phòng hiện nay đã phân bổ trên nhiều quận, bao gồm Ba Đình, Đống Đa, Cầu Giấy và Tây Hồ. Ba Đình tập trung nhiều tòa nhà cao cấp, trong khi Cầu Giấy hiện chiếm tỷ trọng nguồn cung lớn nhất toàn thị trường. Trong thời gian tới, động lực phát triển của thị trường đang dịch chuyển mạnh hơn về phía Tây, với Starlake và Tây Hồ Tây được kỳ vọng sẽ trở thành các cụm văn phòng lớn tiếp theo thu hút sự quan tâm đáng kể.
Diễn biến gần đây của thị trường cũng cho thấy xu hướng ưu tiên chất lượng ngày càng rõ nét. Trước năm 2021, phần lớn các tòa nhà văn phòng tại Hà Nội đều duy trì tỷ lệ lấp đầy trên 80%. Kể từ đó, tỷ lệ lấp đầy đã điều chỉnh sau khi thị trường đón nhận một lượng lớn nguồn cung mới, với quy mô toàn thị trường tăng khoảng 40% trong vòng 5 năm qua. Trong quá trình điều chỉnh đó, các tòa nhà hạng A cho thấy khả năng chống chịu tốt hơn, trong khi các tài sản hạng B đối mặt với nhu cầu yếu hơn, cho thấy khách thuê ngày càng đánh giá lại nhu cầu nơi làm việc và chuyển dịch sang các dự án có hiệu quả hoạt động tốt hơn. Năm 2025, giá chào thuê văn phòng hạng A đạt khoảng 31,85 USD/m²/tháng, so với 20,85 USD/m²/tháng của hạng B.
Một chuyển biến đáng chú ý khác là sự gia tăng của nguồn cung văn phòng đạt chứng nhận xanh. Các chứng nhận mới và hoạt động nâng cấp trên khắp Hà Nội đang từng bước nâng kỳ vọng của thị trường, đồng thời tạo áp lực để các tài sản cũ duy trì sức cạnh tranh thông qua cải tạo và tái định vị. Các tòa nhà đạt chứng nhận LEED và EDGE ngày càng xuất hiện rõ nét hơn trên thị trường, củng cố vai trò ngày càng quan trọng của yếu tố bền vững và hiệu suất tòa nhà trong quá trình ra quyết định của khách thuê.
Nhu cầu tiếp tục được dẫn dắt bởi các lĩnh vực cốt lõi như công nghệ thông tin, ngân hàng - tài chính và sản xuất. Riêng tại Hà Nội, nhu cầu từ nhóm khách thuê liên quan đến lĩnh vực sản xuất ghi nhận diễn biến tích cực, đồng thời thành phố cũng ngày càng nổi lên như một điểm đến mở rộng hấp dẫn cho các doanh nghiệp tìm kiếm mặt sàn lớn hơn, chi phí thuê cạnh tranh hơn và các dự án hạng A mới có chất lượng cao hơn.
Trong thời gian tới, Hà Nội được dự báo sẽ đón nhận một làn sóng nguồn cung đáng kể trong vòng 3 đến 5 năm tới, với hơn 120.000 m² diện tích văn phòng mới dự kiến gia nhập thị trường mỗi năm, chủ yếu đến từ các dự án hạng A nằm ngoài khu CBD truyền thống.
“Hà Nội đang trở thành một lựa chọn ngày càng hấp dẫn đối với các doanh nghiệp có kế hoạch tăng trưởng dài hạn tại Việt Nam. So với các thị trường khác trong khu vực, thành phố này mang lại mặt bằng chi phí thuê cạnh tranh, trong khi nguồn cung hạng A sắp tới — đặc biệt tại những khu vực như Tây Hồ Tây — sẽ cung cấp môi trường văn phòng hiện đại, chất lượng cao mà nhiều khách thuê hiện đang tìm kiếm,” ông Thuận cho biết thêm.
Nguồn: Bộ phận Nghiên cứu thị trường của Cushman & Wakefield
Khi thị trường tiếp tục trưởng thành hơn, chương tiếp theo của thị trường văn phòng Hà Nội được kỳ vọng sẽ được định hình bởi xu hướng phát triển đa cực, thiết kế nơi làm việc linh hoạt, hiệu quả vận hành và định hướng phát triển gắn với ESG. Các dự án văn phòng được quản lý tốt, gắn với hạ tầng giao thông thuận tiện và tích hợp đa chức năng nhiều khả năng sẽ ở vị thế tốt nhất để nắm bắt nhu cầu trong tương lai.
