I punti chiave del nuovo scenario
Un contesto macroeconomico più favorevole al capitale
L’Italia entra nel 2026 in una fase di stabilità macroeconomica. Pur in assenza di una forte espansione, i fondamentali restano solidi: mercato del lavoro in rafforzamento, redditi reali in crescita e condizioni finanziarie in miglioramento sostengono consumi e attività d’impresa. Inoltre, il previsto allentamento dei tassi di interesse sta migliorando il costo del debito e ripristinando condizioni di leva più favorevoli, incentivando il ritorno del capitale verso il real estate italiano.
Investimenti: 2025 anno di svolta, 2026 di consolidamento
Il 2025 ha segnato un momento cruciale per il settore, con volumi complessivi pari a 12,5 miliardi di euro (+23% su base annua), secondo miglior risultato di sempre e sopra le medie storiche a 5 e 10 anni. Il capitale estero ha rappresentato il 58% dei volumi totali, con una forte concentrazione su Retail, Hospitality e Industrial & Logistics.
Nel 2026 si prevede:
- Rientro graduale del capitale core, soprattutto su asset prime e ben localizzati.
- Maggiore selettività, con focus su immobili ESG-compliant e profili di rischio contenuti.
- Ulteriore consolidamento del repricing e stabilizzazione dei rendimenti.
Office: domanda solida, offerta limitata
A Milano, l’attività di leasing resterà stabile, frenata non dalla domanda ma dalla scarsità di spazi Grade A di medie e grandi dimensioni, in particolare nel CBD. I canoni prime sono attesi in crescita, con effetti positivi anche sugli asset secondari. A Roma, la competizione tra uffici e hospitality nelle location prime e le riconversioni verso residenziale e alberghiero stanno comprimendo ulteriormente l’offerta, sostenendo la crescita dei canoni.
